Expert-comptable Immobilier – SCI IR/IS & LMNP (Dijon, France & Guyane)
Immobilier : des choix structurants, des chiffres fiables
Investisseur, bailleur particulier, holding patrimoniale ou SCI familiale : nous sécurisons vos obligations (compta/fiscal/social) et vous aidons à décider (IR/IS, régime LMNP/LMP, arbitrages, sortie).
Basé à Dijon • Interventions à distance France & Guyane • Outils : Pennylane
Ce que l’on met en place (concret & actionnable)
Simulations IR/IS : effort d’épargne, cash-flow, impôt annuel
Effet à la sortie : cession d’immeuble (plus-values IR vs IS)
Distribution : loyers, dividendes, remontées via holding
1) Fiscalité annuelle
- SCI à l’IR : pas d’amortissements ; déficit foncier possible (sous conditions) ; imposition au barème chez les associés.
- SCI à l’IS : amortissements + charges → résultat souvent plus faible ; impôt au taux d’IS ; taxation possible des dividendes chez l’associé.
- LMNP au réel : amortissements BIC (hors terrain) qui réduisent fortement le résultat imposable.
2) Sortie / cession
- IR : régime des plus-values des particuliers (abattements pour durée de détention), sans “réintégration” d’amortissements.
- IS : plus-value calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements) → taxation souvent plus élevée à la revente.
3) Trésorerie & pilotage
- IS / LMNP réel : meilleur cash-flow à court terme (grâce aux amortissements) ; attention aux remontées de cash (dividendes/IR).
- Le “meilleur” régime dépend de votre TMI, l’horizon de détention, le financement et la stratégie de sortie.
À retenir : pas de solution universelle , nous comparons IR vs IS et LMNP vs LMP selon votre cas (cash-flow annuel et fiscalité à la sortie).
Pour une simulation rapide, transmettez :
prix d’acquisition & frais, loyers annuels, charges/travaux prévus, emprunt (montant, taux, durée), horizon de détention, TMI.
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LMNP au réel : amortissements (hors terrain), charges, intérêts
Seuils LMP (informations & vigilance), micro-BIC vs réel
Meublé touristique / para-hôtellerie : TVA selon les services fournis
SCI IR : 2072 ; SCI IS : liasse 2065
LMNP (BIC) : 2031 + annexes ; CFE selon cas
TVA (para-hôtellerie) : options, déclarations, prorata si besoin
Tableaux flux & rentabilité : cash-flow, TRI, effort d’épargne
Suivi des emprunts : tableaux d’amortissement, covenants bancaires
Arbitrages : travaux vs immobilisations, refinancement, cessions
Formules d’accompagnement
Essentiel : tenue/révision, déclarations (2072/2065/2031), tableau des emprunts
Performance : + tableau rentabilité (cash-flow, TRI), RDV trimestriel
Premium : + scénarios IR/IS / LMNP-LMP, prévision trésorerie, RDV mensuel patrimonial
Honoraires au forfait, adaptés à votre parc (nb de lots/baux), au régime fiscal et au volume de flux.
Livrables & outils
Tableau flux & rentabilité (cash-flow, TRI, effort d’épargne)
Tableau des emprunts (échéanciers, taux, assurance)
Synthèse IR/IS (hypothèses & impacts à la sortie)
Dossier TVA (para-hôtellerie, si applicable)
Plateforme : Pennylane (banques, factures, justificatifs)
Notre méthode, version Immobilier
Lancement & cadrage : patrimoine, objectifs, horizon de détention
Connexion des outils : banques, factures, loyers (exports possibles)
Indicateurs : cash-flow, effort d’épargne, TRI, dettes
Rituels : tableau mensuel/trimestriel + RDV réguliers
Optimisation : IR/IS, LMNP/LMP, TVA, arbitrages & cessions
Documents utiles pour démarrer
Plaquette des comptes annuels détaillés et/ou situation intermédiaire (si SCI IS)
Tableau des emprunts
Baux & loyers (échéanciers)
Coordonnées du signataire (email & téléphone) et pièce d’identité (CNI/passeport) pour la signature électronique
✅ Titres de propriété / actes (acquisitions, travaux importants)
✅ Compromis / projets (si acquisition en cours)
✅ Factures, devis
✅ DPE / diagnostic énergie (si pertinent)
✅ TVA : options / attestations (si para-hôtellerie)
✅ LMNP : dernier 2031 (si existant) / informations sur le régime actuel
Questions fréquentes (FAQ)
Oui : nous simulons IR vs IS (cash-flow, effort d’épargne, plus-value à la sortie) et nous présentons les avantages/risques.
Oui : amortissements, charges, intérêts d’emprunt et télédéclarations BIC.
En règle générale, non ; elle peut s’appliquer en para-hôtellerie (services type hôtel). Nous vérifions le périmètre exact selon vos prestations.
Non, mais nous coordonnons volontiers avec votre gestionnaire ou vous orientons vers un partenaire si besoin.
Prêt à décider sereinement ?
On s’appelle, on se rencontre, on avance. Prenons un moment pour parler de vous.
Cabinet basé à Dijon – Interventions en Bourgogne, Franche-Comté, en Guyane et au-delà.
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